Vi sparar data i cookies, genom att använda våra tjänster godkänner du det.

Riktig journalistik gör skillnad.Nyheter med närvärde

En svalare bostadsmarknad öppnar för fler möjligheter att göra smarta bostadsaffärer, menar experten Alexander Norén. Bild: Robin Aron

Så gör du bostadskarriär på bister bomarknad

Lär dig marknaden utan och innan, hitta rätt objekt och undvik budgivningar – så gör du bostadskarriär när priserna faller.
– Möjligheterna att göra smarta bostadsaffärer är större i den här marknaden, säger författaren och bostadsexperten Alexander Norén.

Köp något litet och billigt i en förort och byt upp dig tills du har din drömbostad. Ungefär så brukar rådet till unga utanför bostadsmarknaden lyda. De senaste decennierna har det fungerat mycket bra. Bostadspriserna har rusat och hävstångseffekten har gjort att den som tagit höga lån kunnat göra stora vinster – som använts som insats för att låna till ännu större och dyrare bostäder. De svenska hushållens belåning har skjutit i höjden – men många har också snabbt kommit över lägenheter och villor de annars haft ytterst liten chans att köpa.

Det har gått att tjäna pengar på att bara bo. Men den tiden är sannolikt förbi. De flesta bedömarna räknar med att bostadspriserna antingen står still eller faller de kommande åren.

"Det tåget har gått"

– Att köpa nu och räkna med att automatiskt kunna sälja dyrare om några år är bara att glömma. Det tåget har gått. Nu måste du, i ännu högre grad, göra smarta bostadsaffärer, säger Alexander Norén.

Han syns bland annat som programledare i SVT:s Morgonstudion men är också ekonomijournalist och har senast skrivit en bok om beteende-ekonomi, Nudge: så funkar det. 2012 gav han ut Hög på Hus som också handlar om bostadsaffärens psykologi, med tips för hur man gör en lyckad bostadskarriär. Även om marknaden svalnat sedan dess är grundmetoden densamma idag.

Ekonomijournalisten och författaren Alexander Norén har bland annat skrivit böcker om "nudging" och psykologin bakom bostadsaffärer.. Bild: Bild: Sofia Runarsdotter

– Det gäller att hitta objekt som är bättre än de ser ut. Det kan till exempel vara bostäder med slitna ytskikt eller badrum och kök som är helt ok men kanske inte renoverats på 15 år. Människor har generellt dålig fantasi och det blir därför en extra ansträngning att tänka ut hur en bostad med brister kan bli perfekt. Om den redan är perfekt på visningen är det lättare för många att se sig själv bo där och då blir priset också högre, säger Alexander Norén.

Rena renoveringsobjekt ska man dock oftast undvika.

– Dels är det lätt att göra glädjekalkyler inför renoveringar, dels är risken stor att det kommer in en byggare eller rik spekulant, som bara vill åt läget och har råd att bara blåsa ut bostaden, och vinner budgivningen, säger Alexander Norén.

Sätt tidspress på säljaren

Att hamna i budgivningar ska man generellt akta sig för, råder han. Det som andra vill ha framstår ofta som extra attraktivt – och när budgivningen väl är igång är det lätt att ryckas med och lägga högre bud än du först tänkt. Alexander Norén rekommenderar istället att man letar efter bostäder som har "fel" prislapp.

– Det kan till exempel vara säljare som inte har förstått att marknaden gått ner och därför har satt utgångspriset på samma nivå som vad grannarna fick för sin bostad, för ett år sedan. De kommer sannolikt inte få något bud efter visningen. Då kan du tydligt visa för mäklaren att du är intresserad av att köpa, men inte till det satta priset. Lägg sedan ett dolt bud på vad du tycker är okej. Det ska dock inte vara ett skambud, säger han.

Om säljarna inte nappar direkt kan du också sätta en tidsgräns för ditt bud. Poängen med att lägga ett dolt bud, som inte registreras på exempelvis mäklarens hemsida, är att du slipper locka till dig andra budgivare. Alexander Norén tar ett nyligen misslyckat köp av ett fritidshus som exempel.

– Jag hade undersökt det noga och lagt ett dolt bud under utgångspriset, men säljarna var inte riktigt redo att släppa för det priset ännu. Jag lät det gå ett halvår och ingen annan visade något intresse. Sedan kom det in en byggare och la ett offentligt bud långt under utgångspriset men strax över mitt bud. Då blev det som en honungsburk och plötsligt kom fler budgivare in. Det slutade med att huset ändå såldes för strax under utgångspriset. Mitt misstag där var att jag inte satte tidspress på säljarna, säger han.

Fler chanser till bra affärer

För att kunna avgöra vad som är "fel" utgångspris i ett visst område krävs kunskap. Du måste ha varit på en hel del visningar, hängt med i budgivningarna och sett var priserna landar.

– Det krävs att du lägger ner en hel del jobb, säger Alexander Norén.

Det kan dock löna sig ordentligt. Alexander Norén tror det, på ett sätt, är enklare att göra bostadskarriär nu, när marknaden är orolig, än när priserna bara gick upp.

– Möjligheten att göra bostadskarriär är större nu, när marknaden är mångtydig. Det är till exempel budgivning på färre objekt än tidigare och fler objekt ligger ute för ett för högt utgångspris. Då finns det fler möjligheter att göra smarta affärer, säger han.

Tre råd för dig som ska sälja bostad:

Sälj först och köp sedan.

– I ett drömscenario kan du förbereda hela försäljningen ett eller ett halvt år innan bostaden går ut på marknaden och till exempel hitta ett ställe ni kan bo på mellan tiden ni sålt och tills ni hittar en ny bostad. Då har du tid att sätta dig in i marknaden och hitta ett bra objekt att köpa, säger Alexander Norén.

Försök pricka in små uppgångar.

Även om bopriserna spås stå still eller falla de kommande åren lär marknaden gå både upp och ned i perioder.

– Det gäller att tajma in de små uppgångar som såklart kommer. Om allt är klart inför en försäljning kan du vänta in marknaden och slipper tvingas sälja samma vecka som löpsedlarna berättar om till exempel börsras och prisfall på bostäder, säger Alexander Norén.

Få till en budgivning.

– Du vill inte vara en av säljarna som satt ett för högt pris på objektet och sedan tvingas gå ner i pris. Lägg hellre ett utgångspris något under vad du kan tänka dig, då är det enklare att få till en budgivning som skruvar upp priset, säger Alexander Norén.