I landet har kvadratmeterpriset på bostadsrätter och villor ökat med sju respektive nio procent. I Västra Götaland ligger samma siffra på tolv och elva procent enligt siffror från Mäklarstatistik.
Den snabba prisökningen oroar nu allt fler bedömare. Inte minst för att räntorna ser ut att vara på väg upp. För bara någon vecka sedan varnade till exempel Catherine Mann, chefsekonom vid OECD, för att bostadspriserna klättrat till ”orimliga nivåer” i flera länder – och tog Sverige som exempel. Här har priset på fastigheter, enligt samarbetsorganisationen, stigit med 124 procent sedan 2002.
I värsta fall kan de överhettade marknaderna leda till massiva prisfall, enligt OECD. En av anledningarna till att de tittat närmare på fastighetspriser är just att ränteläget ser ut att bli högre.
– Marknadsräntorna steg i USA innan Federal Reserve höjde styrräntan i december – och det fungerar på samma sätt i Sverige. Marknaden går alltid före centralbankerna. Att räntorna på sikt stiger tre procentenheter är inte omöjligt och då blir det svårt för både hushåll och fastighetsbolag att klara dagens höga skuldsättning, vid fem procentenheter högre ränta bedömer jag att både många privatpersoner och företag kan gå i konkurs, säger Sean George, ansvarig för ränte- och kreditförvaltning på Granit Fonder.
Bengt Hansson, analytiker på statliga Boverket, har i många år hävdat att bomarknaden är överhettad. Högre räntor kan bli faktorn som får bubblan att brista, menar han.
– Att långräntorna stiger är en signal om att också korträntorna är på väg upp. Om korträntorna stiger till tre procent orkar hushållen inte och då får vi en priskorrigering nedåt. Ett annat scenario med samma resultat är att Sverige går in i en lågkonjunktur med hög arbetslöshet. Det skulle göra att hushållen inte vågar låna lika mycket som idag, säger Bengt Hansson.
När bubblan spricker bedömer han att priserna kan sjunka med över 30 procent.
– Om vi ska tillbaka till den historiska relationen mellan bostadspriserna och kostnaden för nybyggnation, borde priserna gå ner med runt 30 procent. Men vi vet inte när eller hur det händer, säger Bengt Hansson.
Hans-Åke Palmgren, analytiker på Boverket, anser att det är svårt att sia i hur TTELA:s bevakningsområde skulle påverkas av ett eventuellt prisfall eller hur man skulle påverkas av att en bostadsbubbla spricker i Göteborg eller andra städer.
– Man antar att det kan vara så att priserna faller även i kringliggande städer, men det kan finnas undantag.
Det är beroende på av vilken anledning som priserna faller som avgör hur olika områden påverkas. Ett pristapp skulle exempelvis kunna utlösas av en stor räntehöjning, men även exempelvis lokalt efter spekulation eller ett stort utbud av nya bostäder.
– Ändrade kostnader är något som kommer att påverka alla kalkyler, säger Hans-Åke Palmgren.
Det som han tycker att en köpare bör tänka på i nuläget är vad man har för budget för sin nya bostad och hur man skulle klara av om räntorna stiger åtminstone upp till fyra-fem procent.
– Situationen med extremt låga räntor är speciell och man måste vara medveten om det, säger Hans-Åke Palmgren.
Diagnosen av bomarknaden skiljer sig dock åt rejält mellan olika experter.
Harry Flam, professor i internationell ekonomi vid Stockholms universitet och ordförande för Finanspolitiska rådet, håller inte med om att vi befinner oss i en bobubbla.
– Med en bubbla menas att priset på en tillgång drivits upp av spekulation om framtida reavinster – man köper något för att man förväntar sig att det ska gå upp i pris. Jag tror inte att de svenska bostadspriserna har drivits av spekulation, utan av fundamenta som låg ränta, lågt utbud av bostäder, höga löneökningar och högre inflyttning till storstäderna, säger han.
Nu kan dock priserna ha nått en topp.
– Om du tittar på priserna på bostadsrätter och villor i Stockholm har de i princip stått still sedan augusti 2015. Det finns självklart en gräns för hur mycket av sin disponibla inkomst hushållen kan, och är beredda, att lägga på boendet och den kan vi ha nått nu, säger Harry Flam.
Bengt Hansson tror dock att spekulation eldat på bopriserna.
– Hushållen hade inte vågat låna så mycket som de gör om de inte trott att priserna ska fortsätta uppåt. Det finns också flera exempel där privatpersoner köpt upp nybyggda lägenheter för att direkt sälja vidare dem. Andra köper bostadsrätter för att hyra ut dem i andrahand, säger han.
Bostadsbristen är dock fortsatt stor – och för många är bostadsrätt enda sättet att få en bostad i storstäderna. Boverket själva bedömer exempelvis att det, fram till 2025, behöver byggas 710 000 nya bostäder i Sverige. Varför skulle priserna då gå ner?
– När räntan är noll kan du i princip låna hur mycket pengar som helst gratis. När räntorna stiger går det inte längre. Alla måste bo, men när räntekostnaderna ökar får man välja att bo på mindre yta, längre från den centrala staden istället, säger Bengt Hansson.
Långa räntor är räntor på lån med en löptid på minst ett år. Dit hör till exempel statsobligationer och bostadsobligationer. Långräntornas nivå bestäms av marknadens förväntningar på ekonomin – om tunga investerare tror att den svenska inflationen exempelvis är på väg upp går också de svenska obligationsräntorna upp.
Bolån och andra lån du tar på banken hör till korta räntor. Nivån på dem bestäms av Riksbanken, genom styrräntan. Den svenska styrräntan ligger i dag på -0,5 procent.
